レポート

「空き家を活用して民泊を始めたい」「部屋を貸すだけなら、すぐに始められるのでは？」そんなときに、最初に知っておきたいことがあります。自分の家や空き家であっても、必要な手続きをせずに宿泊営業を始めることはできません。予約サイトへの掲載だけで、営業できるようになるわけでもありません。

ただ、確認する順番がわかれば、準備は進めやすくなります。全国農協観光協会から、民泊の開業前に押さえたい「物件」「地域」「管理」のポイントをお伝えします。

最初に確認：民泊の制度は一つではありません

一般に「民泊」と呼ばれる宿泊サービスには、主に次の制度があります。必要な手続きや物件の条件が異なるため、どの制度で事業を行うかを先に整理しましょう。

住宅宿泊事業法の「年間180日」は上限です。自治体の条例で営業できる曜日や期間が制限される場合、180日間営業できるとは限りません。日数は住宅ごとに、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間で数えます。

この先の物件・管理の説明は、主に住宅宿泊事業法による民泊を想定しています。旅館業や特区民泊を検討する場合は、その制度の条件を自治体の窓口で確認してください。

物件：空き家なら何でも使える？

設備だけでなく、居住の実態も確認します

住宅宿泊事業として届け出る住宅には、台所・浴室・便所・洗面設備が必要です。そのうえで、生活の本拠として使われている、居住用の入居者を募集している、所有者等が随時居住に使っている、といういずれかの居住要件を満たす必要があります。

「空いている部屋」「宿泊用に整えた部屋」というだけでは判断できません。実際の使い方と、届出に必要な資料をあわせて確認することが大切です。

賃貸住宅・マンションは、貸主や管理規約も確認

借りた住宅で始めるなら、住宅宿泊事業を目的とする転貸について、貸主等の承諾を確認します。分譲マンションでは、管理規約に禁止規定がないかだけでなく、管理組合に禁止する方針がないかも確認が必要です。

規約に「民泊」という言葉がないことだけを理由に進めず、契約内容や管理組合の方針まで確認しましょう。物件を借りる・買う前に確かめておくと、後から計画を変更する負担を減らせます。

建物と消防の条件は、改修前に相談を

必要な安全設備や建物の扱いは、選ぶ制度や建物の状況で変わります。避難経路、火災への備え、建築上の条件などは、図面を用意して自治体の担当窓口や管轄消防署へ相談しましょう。

地域：「新規ではできない」の意味を確かめましょう

民泊のルールは全国一律ではありません。2026年10月14日時点でも、営業する曜日を制限する地域と、新規申請の受付が終了した制度があります。「その地域では民泊ができない」という話を聞いたら、どの制度・住所・届出時期の話なのかを確認することが大切です。

台東区：新しい届出住宅には、営業期間の制限

台東区では、2026年10月1日以降の届出住宅について、家主居住型・不在型のどちらにも、新たな営業制限が適用されます。区内全域で、月曜日の正午から土曜日の正午までが制限期間です。ただし、祝日・振替休日等の正午から翌日の正午まで、12月30日正午から翌年1月4日正午までには除外期間があります。

これは新規の民泊を一律に禁止するルールではありません。2026年9月30日までの届出受理分は、この新たな営業期間制限の対象外で、営業期間には従前のルールが適用されます。指導・改善命令等の規定は既存施設にも適用されます。実際に営業できる日・時間や届出日の扱いは、台東区の改正条例の案内で確認し、具体的な計画を保健所へ相談してください。

新宿区：住居専用地域に曜日の制限

新宿区では、住居専用地域で、月曜日の正午から金曜日の正午まで住宅宿泊事業を実施できません。区全域の新規開業を禁止するルールではなく、物件の用途地域によって扱いが異なります。所在地の用途地域を調べ、新宿区の住宅宿泊事業のルールと照合しましょう。

大阪市：特区民泊の新規申請受付は終了

大阪市では、2026年5月29日をもって、特区民泊の新規申請と、居室の追加または床面積の増加に関する変更認定申請の受付が終了しました。すでに認定を受けている施設は従来どおり営業できます。

ここでいう受付終了は「特区民泊」という制度の話です。住宅宿泊事業法による届出民泊や旅館業を含め、すべての宿泊事業が一律に禁止されたという意味ではありません。大阪市の特区民泊の受付終了案内で対象を確認してください。

管理：自分で担う？管理業者へ委託する？

物件と地域の条件が見えてきたら、次は「誰が管理するか」です。住宅宿泊事業では、原則として、次のいずれかに当てはまる場合、登録された住宅宿泊管理業者への委託が必要になります。

• 届出住宅の居室の数が5を超える場合
• 宿泊者がいる間に、住宅宿泊事業者が不在となる場合

日常生活上の一時的な外出などには例外があります。ご自身の居住場所や管理する居室数によっても判断が変わるため、国土交通省の管理委託の案内で確認してください。

委託が必要な場合は、法に基づく管理業務の全部を、一つの住宅宿泊管理業者へ委託します。「清掃だけ外注しておけばよい」とは限りません。宿泊者からの連絡、近隣からの問い合わせ、衛生・安全への対応を継続できる体制が必要です。

住宅宿泊事業者自身が管理業の登録を受けて自ら管理する方法もあります。ただし、物件の届出と、住宅宿泊管理業の登録は別の手続きです。物件を運営することと、管理を仕事として担うことを分けて考えましょう。

開業前の相談に持っていきたいもの

窓口へ相談するときは、「民泊をしたい」という希望だけでなく、次の情報をまとめておくと、物件に合った確認を進めやすくなります。

1. 物件の住所と図面：部屋・設備・出入口・避難経路がわかるもの
2. 使いたい制度と営業計画：営業したい曜日・期間、受け入れたい人数
3. 住宅の使用状況：現在の居住、入居者募集、随時の居住利用など
4. 契約・管理規約：貸主等の承諾、管理組合の方針
5. 管理の計画：自分が滞在するか、管理を委託するか、連絡・対応体制

契約や大きな改修の前に、所在地の自治体と消防署へ相談する。この順番を意識して、営業できる条件と必要な準備を具体的にしていきましょう。

民泊の管理を仕事にするという関わり方

民泊への関わり方は、自分で物件を持って運営することだけではありません。不動産・住宅の仕事から事業を広げたい方、清掃の仕事を通じて宿泊施設に関心を持った方、地域の空き家活用を支えたい方には、管理を担うという選択肢もあります。

そのときに役立つのが、住宅宿泊管理業の制度と、管理受託契約の実務を知ることです。「何を引き受け、どう説明し、継続して対応するか」を整理できると、管理の仕事をより具体的に考えられます。

本会の住宅宿泊管理業登録実務講習では、法制度や管理受託契約の実務を学びます。特別な受講資格は設けていません。管理の仕事を検討し始めた方は、ご自身の資格・経験に合う登録の経路を確認したうえで、講習案内をご覧ください。

講習修了は、管理業登録に必要な人的要件を満たすための経路の一つです。修了だけで管理業を開始できるわけではなく、物件の営業制限を解除するものでもありません。管理業の登録と、物件ごとの条件を分けて準備することが大切です。

制度・自治体情報の確認日：2026年10月14日。開業予定地の最新ルールと募集情報をご確認ください。